住宅を建てるとき、最初に気にするのが立地条件、面積、日当たりなどだと思います。
割と気にしないのが用途地域だと思います。これは比較的古い法律で都市計画法にある、土地の区分方法で第一種低層住宅専用地域から商業地域、工業地域まで13種類に区分しております。各建物用途に従いなるべくその用途に則した建物を誘導するのが目的で、各自治体が決めております。不動産情報などには必ず載っております。
何が気になるのかというと、用途地域によって建蔽率、容積率、高さ制限が決められているのです。一番厳しいのは住宅系用途地域の第一種低層住宅専用地域で建蔽率は30％-80％（敷地面積に対する壁面線の中心で囲まれた部分の割合）
容積率は（敷地面積に対し延べ床面積）100％-200％
高さは境界の高さ制限、道路面の高さ制限、北側高さ制限、日影制限などがあります。
一つだけ合致してればよいというものではなく全てそれに合わせなくてはいけません。よく言う確認申請とは、主要構造部の防火、耐火、構造、などのチェックもありますが、それにあわせて、面積高さの制限のチェックがあるわけです。
都市近郊部では住宅が密集しており建蔽率も上がります。土地が少ないので建物は上へ伸びてきます。最近では、三階建てなども見受けられますが、できれば敷地が許す限り大きな家にしたいところです。庭も欲しいけれど手入れが大変なのでその分、室内を確保したいなどで、敷地制限いっぱいに建物を大きくするのです。
ただし容積率の制限があります。それに合わすのには、二階を小さくして調整する、建物の一部を土間にして駐車場などにする、玄関ホールなどを吹き抜けにして床面積を調整する、など手法があります。
それぞれ長所短所がありますが、３人ぐらいの家族構成なら２階に個室を持ってきても十分ベランダなどが作れます。
機能性だけでこだわらなければ、一部を駐車場でもよいかもしれません。
吹き抜けはここ１５年くらいの流行かと思いますが、イメージとしては、玄関ホールを吹き抜けにするのがスタンダートで、家に入った時の解放感、２階居室から玄関を見渡せて高窓などからの採光を期待できるなどが利点です。内側に吹き抜けを持ってくると、２階に１階を見渡せる視界ができ、かつ１階からは解放感を期待できるが、中心コア（家の真ん中に立孔）なので２階の部屋構成が難しくなります。思い切って南側リビングでやれば上下窓で構成されて外から見てもカッコいい。
少し話が違いますがリフォームでもあとから吹き抜けは、十分可能です。吹き抜け部屋を作るのは構造の許す限り減築になるので、確認対象になりません。
ついでを言えば床が減るので、建蔽率の許す限り増築などというのも現実にあると思います。ただしこの場合は確認申請の対象ではありますが。。。
年数が経つと家も使う人たちの事情の変化に合わせる必要が出てくるもので、それに合わせて家も変化させてゆく。リフォームはそのような意味で、新築住宅とは対象にある選択肢なのです。
